Разъяснения Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости » Адвокат Бакин А.В. (г. Кострома)

Обновлено: 1 января 2016 года

Российская Федерация

Разъяснение Минэкономразвития РФ от 27 мая 2011 года

Разъяснения Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости

Принято: Министерством экономического развития Российской Федерации

Вопрос
Существует ли возможность проверки правильности расчета кадастровой стоимости конкретного земельного участка его правообладателем?
Ответ
В соответствии с пунктом 13 Административного регламента по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. N 215 (далее - Административный регламент), разъяснение результатов государственной кадастровой оценки как в отношении общих результатов государственной кадастровой оценки земель определенной категории, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка осуществляет территориальное Управление Росреестра по соответствующему субъекту Российской Федерации.
На основании изложенного правообладатель земельного участка вправе провести проверку правильности определения кадастровой стоимости соответствующего земельного участка на основании разъяснений результатов государственной кадастровой оценки земель, предоставляемых Управлением Росреестра по субъекту Российской Федерации.
Вместе с тем, следует отметить, что законодательство Российской Федерации не предусматривает ограничений для проверки в инициативном порядке отчетов об определении кадастровой стоимости земельных участков лицами, права и обязанности которых затрагивают результаты государственной кадастровой оценки земель, однако представление такого отчета правообладателю как исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель, так и территориальным Управлением Росреестра не предусмотрено положениями Административного регламента.
Следует отметить, что Приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 г. N 53 (далее - Приказ N 53) утвержден порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки (далее - Фонд данных) и предоставления сведений из этого Фонда (далее - Порядок), который вступит в силу после государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке. На текущий момент указанный Приказ Минэкономразвития России проходит процедуру государственной регистрации. В соответствии с пунктом 1.2 Порядка Фонд данных представляет собой упорядоченную, пополняемую совокупность сведений о результатах государственной кадастровой оценки и мониторинге рынка недвижимости. Пунктом 1.1 Порядка установлено, что ведение Фонда данных представляет собой сбор, обработку, внесение, учет, систематизацию и хранение сведений, используемых при проведении государственной кадастровой оценки и формируемых в результате ее проведения. Пунктом 3.1 Порядка закреплено, что сведения, содержащиеся в Фонде данных, являются открытыми и общедоступными, за исключением информации, отнесенной законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа.
Таким образом, после вступления в силу Приказа N 53 и создания Фонда данных правообладатель объекта недвижимости и иные заинтересованные лица смогут осуществить проверку правильности расчета кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости также с использованием Фонда данных.
Вопрос
В отношении каких результатов определения кадастровой стоимости земельных участков существует возможность ее оспаривания в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости?
Ответ
Статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" .
Рассмотрение возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости путем, отличным от внесудебного и судебного оспаривания, по мнению Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России, целесообразно только после закрепления на законодательном уровне механизмов, направленных на недопущение злоупотреблений со стороны заинтересованных лиц в манипулировании процедурами пересмотра кадастровой стоимости, а также проведения анализа применения на практике этих механизмов.
Частично указанное закреплено Федеральным законом от 28 декабря 2010 г. N 431-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и статью 5 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым устанавливается порядок проведения экспертизы отчетов об оценке, требования к экспертам, солидарная ответственность саморегулируемых организаций оценщиков (далее - СРО оценщиков).
Однако в указанных целях также необходимо установить дополнительную административную ответственность оценщиков и должностных лиц СРО оценщиков, что предусмотрено принятым в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации проектом Федерального закона N 126184-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "О саморегулируемых организациях" и в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Кроме того, необходимо провести анализ работы комиссий.
С учетом изложенного в настоящее время рассмотрение вопроса о внесении изменений в законодательство Российской Федерации, предусматривающих возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости путем, отличным от рассмотрения споров в судебном порядке или в комиссии, по мнению Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России, представляется преждевременным.
Вопрос
Каково соотношение кадастровой и рыночной стоимостей одного и того же земельного участка?
Ответ
Редакцией пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 167-ФЗ), было установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 167-ФЗ внесено изменение в положение пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса, в соответствии с действующей редакцией которого в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Кроме того, обращаем внимание, что при определении кадастровой стоимости не учитываются специфические характеристики земельного участка, что может вызвать несоответствие кадастровой стоимости и рыночной стоимости одного и того же земельного участка.
При определении расхождения кадастровой и рыночной стоимостей также следует учитывать периодичность проведения работ по государственной кадастровой оценке, а также дату, на которую определена кадастровая стоимость, поскольку рыночная стоимость, определенная на более позднюю дату, может существенно отличаться от кадастровой стоимости вследствие изменения рыночной конъюнктуры.
В соответствии с пунктом 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (далее - Правила), действовавшим до вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 2010 г. N 478 "О внесении изменения в правила проведения государственной кадастровой оценки земель", государственная кадастровая оценка земель проводилась не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.
В соответствии с действующей редакцией пункта 3 Правил и со статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.
Дополнительно сообщаем, что в соответствии с Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
Вопрос
Каким образом проводится расчет кадастровой стоимости земельного участка, с несколькими видами разрешенного использования, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка?
Ответ
Пунктом 2.7 действующей редакции Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 (далее - Методические указания), установлены особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельных участков с несколькими видами разрешенного использования устанавливается на основе того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.
При этом исключение составляют земельные участки, находящиеся в составе земель населенных пунктов, одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка. Кадастровая стоимость таких земельных участков определяется в соответствии с пунктом 2.2 Методических указаний.
Вместе с тем, в случае если земельный участок имеет более чем один вид разрешенного использования в составе жилой застройки, его кадастровая стоимость по результатам расчетов устанавливается равной кадастровой стоимости того вида разрешенного использования в составе жилой застройки, для которого указанное значение является наибольшим.
Указанное, по мнению Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России, направлено на определение кадастровой стоимости земельного участка, в частности, в случае установления для такого земельного участка более чем одного вида разрешенного использования только из состава жилой застройки, например, для размещения домов среднеэтажной и малоэтажной жилой застройки.
Вопрос
Каков порядок определения кадастровой стоимости особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей принятия решения о переводе таких земельных участков в другую категорию земель.
Ответ
В соответствии с пунктом 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Федеральный закон N 172-ФЗ) перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 указанной статьи Федерального закона N 172-ФЗ.
В настоящее время для целей принятия решения о переводе таких земельных участков в другую категорию земель действуют пункты 9, 9.1 - 9.3 Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2005 г. N 145 (далее - Методические рекомендации).
Также требования к определению кадастровой стоимости содержит Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 (далее - Федеральный стандарт), пунктом 2 которого установлено, что он является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.
Следует отметить, что Федеральный стандарт содержит требования как к определению кадастровой стоимости методами массовой оценки, так и к определению кадастровой стоимости путем установления рыночной стоимости объектов оценки, определенной индивидуально для конкретных объектов оценки, при невозможности ее определения методами массовой оценки.
Поскольку определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями, для целей принятия решения о переводе таких земельных участков в земли иных категорий, по мнению Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России, не осуществляется методами массовой оценки, положения Федерального стандарта подлежат применению в части определения кадастровой стоимости путем установления рыночной стоимости объектов оценки, определенной индивидуально для конкретных объектов оценки.
С учетом изложенного при определении кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями, для целей принятия решения о переводе таких земельных участков в земли иных категорий, по мнению Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России, применению подлежат как пункты 9, 9.1 - 9.3 Методических рекомендаций, так и указанные положения Федерального стандарта.
Вопрос
Кто признается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки?
Ответ
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) заказчиком работ по определению кадастровой стоимости является орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки. При этом государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления.
Пунктом 3 статьи 5 ранее действующей редакции Федерального закона от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 167-ФЗ) было установлено, что до 1 января 2013 года полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, установленные статьей 24.14 и частью пятой статьи 24.16 Федерального закона N 135-ФЗ (в указанной редакции Федерального закона N 167-ФЗ), реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Федеральным законом от 28 декабря 2010 г. N 431-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и статью 5 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в пункт 3 статьи 5 ранее действующей редакции Федерального закона N 167-ФЗ, согласно которым до 1 января 2013 года полномочия по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, за исключением полномочий, установленных статьями 24.17 и 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, также реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Таким образом, в соответствии с текущей редакцией Федерального закона N 167-ФЗ и Федерального закона N 135-ФЗ заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в период до 1 января 2013 года может выступать орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, - орган местного самоуправления, а также орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Росреестр). Соответственно, финансирование таких работ может осуществляться из федерального, регионального или местного бюджета.
Вопрос
Каков порядок расчета выкупной цены земель сельскохозяйственного назначения, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и сельскохозяйственными угодьями?
Ответ
Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ).
Согласно действующей редакции пункта 7 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
При этом законами субъектов Российской Федерации могут устанавливаться случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Также следует отметить, что действующее законодательство не содержит положений, устанавливающих необходимость разделения земельного участка на сельскохозяйственные и иные виды угодий, отнесенного целиком к категории земель сельскохозяйственного назначения, в случае его приобретения в собственность.
Согласно пункту 1.2 ранее действовавших Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2005 г. N 145 (далее - Методические рекомендации), государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводилась по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве.
В соответствии с разделом 2 Методических рекомендаций производился расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель, отнесенных к первой группе (сельскохозяйственные угодья). Данный показатель являлся базовым для определения удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к другим группам.
На основании изложенного, по мнению Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России, при установлении выкупной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения, применению подлежит удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, а не кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, являющихся частью выкупаемых земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно пункту 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации до установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
На основании изложенного, по мнению Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России, в случае, если отсутствует установленный органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядок определения цены выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения, выкупная цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.