О сделках с недвижимостью и порядке их налогообложения
- Принято
- Средне-Волжское экспертным бюро
- Вопрос: Просим дать разъяснения по следующим вопросам:
- 1. Индивидуальный предприниматель находится на упрощенной системе налогообложения (6% с доходов); осуществляет деятельность, связанную с предоставлением в аренду собственного имущества (торговых площадей).
- Может ли этот индивидуальный предприниматель как частное лицо заключить договор аренды на другое имущество (недвижимость) с уплатой 13% НДФЛ?
- Так же, как частное лицо, совершить сделку купли-продажи недвижимости (выступить в качестве продавца)?
- Самое главное - включаются ли доходы по вышеназванным операциям (в качестве частного лица) в доход частного предпринимателя? (Контроль ограничения по УСН - 20,0 млн. рублей).
- 2. То же лицо совершает продажу недвижимости (как частное лицо) своему родственнику (матери). Цена продажи равна себестоимости (сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов по приобретению данного имущества).
- Имеет ли право это лицо на имущественный налоговый вычет на сумму фактических расходов по приобретению имущества (производственного комплекса).
- Далее это имущество было перепродано 3-му лицу (физическое лицо) по той же самой цене.
- Появится ли материальная выгода по ст. 212 НК у родственника по сделке приобретения недвижимости?
- По вышеописанным сделкам будет платить НДФЛ:
- 1. частное лицо (индивидуальный предприниматель)?
- 2. родственник?
- На основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет по НДФЛ не применяется в случаях, когда сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, состоящими в отношениях родства, в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ.
- Предоставляется ли имущественный вычет по НДФЛ по документально подтвержденным расходам по договору купли-продажи нежилого помещения (производственное помещение - ангар)?
- Пользователь СПС "КонсультантПлюс:ВыпускТатарстан"
- Ответ:
- СРЕДНЕ-ВОЛЖСКОЕ ЭКСПЕРТНОЕ БЮРО
- ПИСЬМО
- от 31 марта 2006 г. N 03/31
- Согласно статье 11 Налогового кодекса РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в Налоговом кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено Налоговым кодексом.
- Самостоятельно НК РФ не определяет понятие предпринимательской деятельности.
- Это понятие (предпринимательская деятельность) дано в статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации - "предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке".
- Договор аренды, как и договоры подряда, договоры возмездного оказания услуг и некоторые другие виды договоров, относятся к договорам гражданско-правового характера.
- Никакому частному лицу не запрещено заключать подобные договоры и уплачивать налоги в общем порядке.
- Однако, как следует из вашего вопроса, частное лицо не только систематически получает доход от сдачи имущества в аренду, но и зарегистрировано по этому виду деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.
- В соответствии с разъяснением Минфина РФ (Письмо от 14 января 2005 г. N 03-05-01-05/3) о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- - изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации:
- - хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- - взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- - устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
- Нам представляется, что имеются достаточные основания считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии.
- Таким образом, это частное лицо должно включать все доходы от сдачи в аренду недвижимости в доход частного предпринимателя.
- Что касается продажи недвижимости, то, по нашему мнению, в данной ситуации надо исходить из следующего:
- 1) использование этой недвижимости гражданином в качестве объекта предпринимательской деятельности;
- 2) освобождение гражданином данной недвижимости от налога на имущество физических лиц, уплачиваемого в соответствии со статьей 2 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" по основаниям пункта 3 статьи 346.11 "Общие положения" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" Налогового кодекса РФ.
- Если два этих обстоятельства имеют место, то доход от продажи необходимо включать в предпринимательский доход, в противном случае - нет.
- Ответ на второй вопрос в большей мере зависит от первого.
- Если доход от продажи недвижимости будет включен в доход от предпринимательской деятельности по упрощенной системе налогообложения "Доходы", то:
- 1) имущественный вычет, как частному лицу, не предоставляется;
- 2) доход на сумму расходов по приобретению не уменьшается.
- Если доход от продажи недвижимости будет включен в доход частного лица, то по нормам статьи 220 Налогового кодекса РФ может быть предоставлен один из следующих видов имущественного вычета:
- - если этот производственный комплекс находился в собственности гражданина менее трех лет, то в размере 125 тыс. рублей;
- - если этот производственный комплекс находился в собственности гражданина три года и более, то в размере полученного дохода от продажи.
- Вместо имущественного вычета частное лицо вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, т.е. на стоимость расходов по приобретению комплекса, а также (при их наличии) расходов на ремонт, модернизацию и реконструкцию его.
- В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется при покупке или постройке жилья. К данному случаю эта норма законодательства отношения не имеет.
- По нормам 212 статьи НК РФ доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, являются материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.
- Пункт 1 ст. 20 НК РФ определяет группы лиц, признаваемых взаимозависимыми лицами для целей налогообложения, в частности, лиц, которые состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
- Согласно п. 3 ст. 212 НК РФ при получении налогоплательщиком дохода в виде этой материальной выгоды налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров, реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров налогоплательщику.
- В данном случае в налоговую базу для исчисления налога на доходы физического лица (матери) следует включать разницу между рыночной стоимостью производственного комплекса и суммой, ею уплаченной за него.
- Рыночная стоимость производственного комплекса определяется по нормам статьи 40 НК РФ.
- В свою очередь, мать может при дальнейшей продаже уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на стоимость расходов по приобретению комплекса только при наличии документально подтвержденной фактической уплаты ею денежных среди за него.
- Директор
- Средне-Волжского
- экспертного бюро
- А.Н.ФАЛАЛЕЕВ