Об условиях договора аренды нежилого помещения
- Принято
- Средне-Волжское экспертным бюро
- Вопрос: ООО "А" (с упрощенной системой налогообложения, арендодатель) и ООО "Б" (с общей системой налогообложения, арендатор) заключают договор аренды нежилого помещения на срок 11 месяцев, арендатор за свой счет будет на протяжении всего срока договора производить комплекс улучшений арендованного имущества, включая перепланировку (стоимостью более стоимости совокупности всех ежемесячных арендных платежей), при этом стоимость указанных улучшений арендодатель частично засчитывает в оплату арендных платежей.
- После окончания договора и оформления в БТИ перепланировки помещения сторонами будет заключен долгосрочный договор аренды этого помещения, регистрируемый в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и арендодатель будет засчитывать стоимость улучшений арендованного имущества, не зачтенную при действующем договоре.
- Каким образом необходимо прописать условия договора об арендной плате и правах и обязанностях сторон относительно улучшений арендованного помещения, а возможно, какие-то другие условия договора, чтобы арендатор был вправе учесть все свои расходы по отношениям с арендодателем в расходах, уменьшающих налогооблагаемую прибыль или еще каким-либо образом, максимально учитывающим интересы арендатора (например, через амортизацию капвложений в арендованное имущество арендатором), но не ущемляющим интересы арендодателя?
- Пользователь СПС "КонсультантПлюс:ВыпускТатарстан"
- Ответ:
- СРЕДНЕ-ВОЛЖСКОЕ ЭКСПЕРТНОЕ БЮРО
- ПИСЬМО
- от 8 октября 2007 г. N 140/2
- В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в арендованные объекты основных средств амортизируются в следующем порядке:
- капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном настоящей главой;
- капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.
- Из содержания вопроса видно, что договором аренды будет предусмотрено возмещение капитальных затрат арендодателем.
- Поэтому считаем, что в договоре аренды необходимо оговорить:
- 1. согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений арендатором в арендованное имущество;
- 2. согласие арендодателя на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений;
- 3. передача неотделимых улучшений производится отдельным договором на основании дополнительного соглашения к договору аренды.
- Передачу права собственности на неотделимые улучшения предлагаем оформить на основании договора подряда либо агентского договора.
- В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям.
- Поэтому при постановке на учет у арендодателя неотделимых улучшений необходимо сформировать новую стоимость сданного в аренду имущества с учетом произведенных неотделимых улучшений и оценить, подлежит ли изменению срок его полезного использования.
- Таким образом, арендатор включит в расходы стоимость осуществленных неотделимых улучшений в момент подписания договора подряда (взаимозачета) либо через арендные платежи. А арендодатель как налогоплательщик, уплачивающий налоги по УСНО и в соответствии со ст. 346.17 НК РФ по мере зачета и в размере начисленной арендатору арендной платы.
- Директор
- ООО "Средне-Волжское
- экспертное бюро"
- А.Н.ФАЛАЛЕЕВ