» » » О бухгалтерском учете инвестиционного дохода

О бухгалтерском учете инвестиционного дохода

Обновлено: 1 января 2016 года
Российская Федерация
Письмо СВЭБ от 03 ноября 2005 года № 147/2
О бухгалтерском учете инвестиционного дохода
Принято
Средне-Волжское экспертным бюро
  1. Вопрос: Организация "Инвестор-1" перечислила 150000 руб. "Инвестору-2" - заказчику, который аккумулирует все затраты на строительство. Фактическая стоимость строительства для организации "Инвестор-1" составила 130000 руб. В инвестиционном договоре есть пункт, в котором оговорено, что разница между инвестированными денежными средствами (150000 руб.) и фактической стоимостью затрат (130000 руб.) идет за вознаграждение и остается у "Инвестора-2".
  2. 1. Как выгоднее оформить разницу (20000 руб.) - отразить как стоимость услуг заказчика - "Инвестора-2"? И не возникнут ли при этом вопросы у налоговой инспекции, что стоимость услуг завышена?
  3. 2. Как отразить внереализационный доход организации "Инвестора-2"? Тогда организация "Инвестор-1" не сможет зачесть НДС и списать расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль на данную разницу (20000 руб.).
  4. Пользователь СПС "КонсультантПлюс:ВыпускТатарстан"
  5. Ответ:
  6. СРЕДНЕ-ВОЛЖСКОЕ ЭКСПЕРТНОЕ БЮРО
  7. ПИСЬМО
  8. от 3 ноября 2005 г. N 147/2
  9. В соответствии с пунктом 3.1.6 Письма Минфина РФ от 30 декабря 1993 г. N 160 "Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций" в бухгалтерском учете застройщиков, специализирующихся на строительстве объектов, ведется счет учета прибылей и убытков. Экономия средств (кроме ассигнований из бюджета), выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, по окончании строительства объектов (если это предусмотрено договором) зачисляется на счет учета прибылей и убытков.
  10. Также согласно п. 15 разд. VI Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167, в случае расчетов застройщика с инвестором за сданный объект по договорной стоимости его строительства в состав финансового результата включается разница между этой стоимостью и фактическими затратами по строительству объекта с учетом затрат по содержанию застройщика.
  11. Таким образом, у "Инвестора-2", выполняющего функции заказчика, может возникнуть экономия (инвестиционный доход) в результате использования привлеченных средств, которая в соответствии с условиями договоров инвестирования (долевого участия) остается в его распоряжении. Данный доход у инвестора-заказчика является внереализационным и облагается НДС. На указанную сумму денежных средств "Инвестором-2" составляется счет-фактура в одном экземпляре, который регистрируется в его книге продаж:
  12. Дебет 86, Кредит 91, субсчет "Прочие доходы" - отражен доход в размере экономии (с учетом НДС);
  13. Дебет 91, субсчет "НДС", Кредит 68, субсчет "НДС" - начислен НДС на сумму полученного дохода.
  14. Данная разница (20000 руб.) формирует стоимость основных средств (амортизируемого имущества) у "Инвестора-1". Соответственно, списывается на расходы путем амортизации.
  15. Учет операций у "Инвестора-2", выполняющего функции заказчика и привлекающего дополнительно дольщиков;
  16. Дебет 76, Кредит 86 - отражена задолженность "Инвестора-1" на сумму, установленную в заключенном с ним инвестиционном договоре;
  17. Дебет 51, 50, 10, 43, 41, Кредит 76 - получены от "Инвестора-1" средства в оплату долевого участия в сумме, установленной в заключенном с ним инвестиционном договоре.
  18. Привлеченные средства других инвесторов не подлежат налогообложению в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.
  19. Денежные средства, получаемые организацией, исполняющей функции инвестора-заказчика, от инвесторов (физических и юридических лиц) по договорам на долевое инвестирование в строительство в рамках инвестиционного проекта, представляют собой источник целевого финансирования и не облагаются НДС в соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39 и пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ.
  20. В процессе осуществления капитального строительства в регистрах бухгалтерского учета формируется стоимость объекта в размере фактических затрат:
  21. Дебет 10, Кредит 60 - приобретены материалы у поставщика;
  22. Дебет 19, Кредит 60 - отражен НДС по материалам, приобретенным у поставщика;
  23. Дебет 20, 23, 25, 26, 29, Кредит 10, 02, 70, 69 - списаны на текущие затраты материалы, амортизация, заработная плата и отчисления от сумм оплаты труда;
  24. Дебет 08, Кредит 20, 23, 25, 26, 29 - списаны на затраты по капитальному строительству объекта расходы по организации строительства;
  25. Дебет 08, Кредит 60 - приняты к оплате счета от подрядных организаций за выполненные строительно-монтажные работы;
  26. Дебет 19, Кредит 60 - отражен НДС по работам, выполненным подрядными организациями.
  27. По завершении капитального строительства объекта "Инвестор-2" предъявляет его к приемке в эксплуатацию, которая оформляется типовыми формами N КС-11 "Акт приемки законченного строительством объекта" или N КС-14 "Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией".
  28. При передаче принадлежащей "Инвестору-1" доли осуществляются записи:
  29. Дебет 86, Кредит 08 - отражена сформированная стоимость, приходящаяся на долю "Инвестора-1" в соответствии с договором долевого строительства;
  30. Дебет 86, Кредит 19 - отражена сумма накопленного НДС, принадлежащая "Инвестору-1", в соответствии с долей участника по условиям договора.
  31. При передаче "Инвестором-2" "Инвестору-1" части объекта, введенного в эксплуатацию законченным капитальным строительством, не происходит смены собственника данной части объекта, поскольку, инвестируя часть объекта, "Инвестор-2" закрепляет за собой право на приобретение профинансированного имущества, и, следовательно, у инвестора-заказчика не возникает обязанности по исчислению и уплате налога на прибыль организаций с переданного имущества в пределах, установленных в договоре долевого участия (п. 17 ст. 270 НК РФ).
  32. В соответствии с п. 6 ст. 171 НК РФ суммы НДС, предъявленные заказчиком-застройщиком при проведении капитального строительства, подлежат вычету. При осуществлении долевого строительства заказчик-застройщик обязан составить счета-фактуры для каждого инвестора.
  33. Передача части объекта от инвестора-заказчика "Инвестору-1" осуществляется по фактической стоимости с учетом НДС.
  34. При передаче объектов "Инвестору-1" "Инвестор-2" выписывает счет-фактуру в двух экземплярах с указанием фактической стоимости передаваемой части объекта и отражением суммы НДС, входящей в стоимость этой части. Один экземпляр счета-фактуры передается налогоплательщику - "Инвестору-1", второй - подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж у "Инвестора-2" (заказчика).
  35. "Инвестор-2" выставляет счет-фактуру "Инвестору-1" после оформления акта реализации инвестиционного контракта, т.е. в течение пяти дней после передачи в установленном порядке части объекта в соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ.
  36. Сумма НДС, отраженная в счете-фактуре при передаче части объекта, определяется пропорционально доле в построенном объекте, приходящейся на "Инвестора-1" исходя из сумм налога, учтенного на счете 19.
  37. Кроме того, основанием для выписывания заказчиком - "Инвестором-2" счета-фактуры "Инвестору-1" являются сводная ведомость затрат на строительство и справка-расчет доли, приходящейся на него.
  38. Директор
  39. Средне-Волжского
  40. экспертного бюро
  41. А.Н.ФАЛАЛЕЕВ

Предыдущая новость - О надзоре в сфере карантина растений при ввозе, хранении, перевозке, переработке, использовании зерна и продуктов его переработки

Следующая новость - Письмо ФНС от 24 ноября 2005 года № ММ-6-03