О праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме
- Принято
- Министерством экономического развития Российской Федерации
- Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо по вопросу о праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме и в пределах компетенции сообщает.
- Исходя из обращения, многоквартирный дом расположен на земельном участке, относящемся к землям особо охраняемых природных территорий - к землям курортов местного значения с разрешенным использованием "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".
- В соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельный участок, относящийся к землям особо охраняемых природных территорий, является ограниченным в обороте. Использование таких земель ограничивается или запрещается в случаях, установленных Земельным кодексом, федеральными законами (пункты 3, 6 статьи 94 Земельного кодекса). Вместе с тем пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса допускает возможность предоставления земельного участка в частную собственность в случаях, установленных федеральными законами.
- Таким случаем, в частности, является статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), согласно которой земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
- Таким образом, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета данный земельный участок относится к собственности граждан и отсутствует необходимость в принятии решения соответствующими органами о его предоставлении.
- Собственники помещений в многоквартирных домах сформированных земельных участков обращаются в органы кадастрового учета для проведения в отношении данных земельных участков кадастровых работ в порядке, установленном главой 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ).
- Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер и осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
- Вместе с тем следует отметить, что согласно пунктам 2, 3 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Федеральный закон N 26-ФЗ), пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" охрана курортов как земель особо охраняемых природных территорий осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны. Округа санитарной (горно-санитарной) охраны устанавливаются, в том числе для сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
- Земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов). Земельные участки, находящиеся в частной собственности, подлежат выкупу у их собственников в соответствии со статьей 55 Земельного кодекса. Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.
- Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пунктом 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" также установлен запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий.
- Следует отметить, что в настоящее время в Земельном кодексе между нормами, определяющими состав категорий земель, содержится внутреннее противоречие. Так, в соответствии со статьей 83 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в черте населенного пункта, относятся к категории земель населенных пунктов, а, исходя из статьи 94 Земельного кодекса, земли курортов, в том числе и земли населенных пунктов, являющиеся городами-курортами, относятся к категории земель особо охраняемых территорий и объектов.
- В целях устранения данного противоречия разработан проект Федерального закона N 97705-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и некоторые законодательные акты Российской Федерации", который находится в стадии рассмотрения во втором чтении в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации.
- По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, земельные участки в границах населенных пунктов во всех случаях должны относиться к землям населенных пунктов. Данная точка зрения подтверждается положениями статьи 15 Федерального закона N 221-ФЗ, статей 5 и 14 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", из содержания которых следует, что при включении земельных участков в границы населенных пунктов, сведения о категориях данных земельных участков должны быть изменены органом кадастрового учета на категорию земель населенных пунктов.
- По вопросу расчета кадастровой стоимости земельного участка сообщаем.
- Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
- Виды разрешенного использования устанавливаются в правилах землепользования и застройки (часть 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а до их принятия (но не позднее 1 января 2012 года) в градостроительном плане земельного участка или проекте планировки территории (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").
- По мнению Росреестра (письмо от 01.07.2010 N 14-5119-ГЕ), в связи с тем, что вышеуказанные документы утверждаются актами органов местного самоуправления для уточнения вида разрешенного (функционального) использования земельного участка в целях определения его кадастровой стоимости заявителю следует обратиться в соответствующий орган местного самоуправления.
- В порядке, предусмотренном Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, расчет кадастровой стоимости указанных земельных участков осуществляется федеральным государственным учреждением "Земельная кадастровая палата" по субъекту Российской Федерации при наличии документов, подтверждающих соответствующий вид разрешенного использования.
- По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России изменение правил землепользования и застройки не влияют на границы округов горно-санитарной охраны. Однако правила землепользования и застройки должны учитывать режимы использования земельных участков в данных округах.
- Кроме того, необходимо принимать во внимание положения Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".
- Директор
- Департамента недвижимости
- А.И.ИВАКИН